
想象一下,你所在国家所有土地的总价值,能在巅峰时买下四个美国。 这不是科幻设定,而是上世纪80年代末真实发生在日本的事情。 当时仅东京23个区的地价,就超过了美国全国的土地价值。 更疯狂的是,东京银座最贵的地段全国股票配资平台,一平方米的价格被炒到了约95万美元,按当时的黄金价格算,能换整整120斤金子。
但仅仅几年后,这个用钞票堆砌的财富神话就轰然倒塌。 房价地价不是缓慢回调,而是像雪崩一样暴跌,六大城市住宅地价在十年里跌去了55%。 这场崩塌没有造就任何抄底的英雄,留下的只有破碎的银行、破产的企业、身背巨债的普通家庭,以及整个国家长达二十年的经济停滞。 日本花了三十多年时间,才勉强消化完那场泡沫的残渣。 这段历史冰冷地揭示了一个事实:当房地产以脱离实体的速度狂飙之后,它的暴跌,将是一场没有赢家、只有输家的全民买单。
故事要从1985年讲起。 那年9月,美国拉着日本等国在纽约广场饭店签了个协议,目的是让美元贬值,日元升值。 协议生效后,日元就像坐上了火箭,对美元汇率从1美元兑240日元左右,猛升到120日元附近。 日元值钱了,日本人出国买东西、留学顿时觉得便宜不少,可日本的工厂主们却笑不出来。 东西卖到国外变得巨贵,订单眼看着减少,经济眼看要滑坡。
展开剩余84%为了不让经济冷却,日本央行出手了,办法就是降息,降低大家借钱搞生产的成本。 从1986年初开始,日本银行(日本的中央银行)连续五次降息,到了1987年2月,把官方贴现率降到了当时极低的2.5%,而且这个低利率一维持就是两年多。 钱变得又便宜又多,像洪水一样在金融系统里流窜。
银行手里钱多得没处去,企业和个人想借钱变得异常容易。 企业发现,搞实业出口赚钱变难了,但炒地炒房看起来是条捷径。 他们用已有的土地或房产作抵押,从银行轻松贷出巨款,然后转身就去买更多地。 地价一涨,抵押物更值钱了,又能贷出更多钱,形成一个“地价涨-贷款多-买地更多-地价再涨”的循环。 普通人也一样,低利率下,房贷看起来负担不重,梦想着搭上资产上涨的快车,纷纷入场。
大量的资金疯狂涌向房地产领域。 从1984年到1988年,短短四年,东京都的宅基地资产总额从149万亿日元,暴涨到529万亿日元。 到了1991年泡沫顶峰时,仅东京、大阪等六大城市的住宅地价,就比1986年涨了超过两倍。 整个日本的土地总市值,在1990年达到了骇人听闻的2400万亿日元,是当时美国土地总值的4倍还多,而日本的国土面积,不过是美国的二十五分之一。
当时的日本社会弥漫着狂热的气息。 人们坚信“土地不会贬值”,房地产成了最稳妥、最暴利的投资工具。 金融机构也推波助澜,它们面向不动产的贷款余额,从1985年底的20.1万亿日元,猛增到1989年底的48.8万亿日元,平均每年增速高达25%。 炒地皮的利润远远超过了开办工厂,许多大企业的主业收入,还比不上公司名下土地增值带来的账面财富。
但是,这场盛宴的基础并不牢固。 地价房价的飙升速度,远远超过了普通人工薪的增长速度。 在东京,一个普通工薪族靠工资,可能一辈子也买不起一套市区的房子。 资产价格已经彻底脱离了普通人真实居住需求的基本面,变成一个由信贷和狂热信念吹起来的巨大泡沫。
终于,监管层坐不住了。 1989年5月,新任日本银行总裁决定给经济降温,开始加息。 这是一次非常迅猛的“急刹车”。 在短短一年多时间里,日本银行连续五次上调官方贴现率,从2.5%一路拉高到6%。 同时,在1990年3月,日本大藏省(相当于财政部)发布了《关于控制土地相关融资的规定》,给银行的土地贷款上了“紧箍咒”,要求这类贷款增速不能超过总贷款增速。
利率飙升,借钱成本陡然增加;贷款被管,资金来源被直接掐断。 一直推动房价上涨的核心引擎——资金,突然熄火了。 投机者们最先感到寒意,他们不再敢借钱进场,反而开始琢磨着把手里的土地房产变现。 但市场上接盘的人忽然消失了。 信心就像沙滩上的城堡,潮水一退,瞬间垮塌。
1991年,地价和房价掉头向下,而且不是温和下跌。 六大城市住宅用地的价格,在当年就跌去了15%到20%。 这仅仅是开始。 从1991年的峰值算起,到2000年前后,六大城市住宅地价累计下跌了55%,全国平均跌幅也超过了21%。 商业用地的下跌更惨烈,到2005年,东京等地的商业地价相比最高点时,跌去了70%到80%。 当年一平方米能换120斤黄金的银座土地,价值缩水到惨不忍睹。
价格暴跌的后果,如同多米诺骨牌一样接连倒下。 第一块倒下的骨牌,是银行和金融机构。 它们手里攥着大量以土地和房产为抵押的贷款。 当初价值1个亿的土地能贷出7000万,现在土地只值3000万了,可贷款还是7000万。 抵押物的价值已经远远覆盖不了贷款额,这些贷款变成了银行账目上可能永远收不回来的“不良债权”。 到1992年,日本银行业公认的不良债权规模已经达到40万亿日元,而且这个数字还在随着地价下跌而不断膨胀。
中小银行和非银行金融机构首先撑不住了。 1997年,北海道拓殖银行宣告破产,这是战后日本第一家倒闭的城市银行。 1998年,更大的金融机构——日本长期信用银行和日本债券信用银行也陷入危机,最终被政府接管。 金融体系的核心受到了剧烈冲击。 活下来的银行也变得风声鹤唳,它们为了自救,拼命收回贷款,并且极度不愿意放出新的贷款,不管企业是好是坏。 这就是“惜贷”,血液(信贷)不再流向实体经济,导致许多健康的企业也因为资金链断裂而倒闭。
企业和个人是第二块倒下的骨牌。 那些在泡沫顶峰时高价买入土地房产、或者以此为抵押借入巨款的企业,陷入了绝境。 资产价格缩水,但债务一分不少。 卖资产还债? 卖的价格可能连贷款的一半都还不上。 不卖? 每天睁眼就是巨额利息。 企业破产数量开始飙升,从1990年的不足一万家,上升到1997年的一年超过1.6万家。
对普通人来说,情况同样糟糕。 很多在高点咬牙贷款买房的家庭,发现自己突然变成了“负资产者”——房子的市价已经低于未还清的房贷总额。 工作也不再稳定,企业倒闭或裁员,让失业率从1990年2.1%的低点,一路攀升到2000年前后的5%左右。 收入增长完全停滞,甚至下降,但每个月的房贷月供却雷打不动。 家庭消费能力被严重压缩,人们不敢花钱,只想存钱以备不时之需。
整个社会被拖入一种恶性循环:房价地价跌→银行坏账增加、企业个人资产缩水→银行惜贷、企业倒闭、个人消费紧缩→经济变差、收入减少→进一步拖累房价地价,需求更弱。 日本经济从高速增长的快车道,猛地冲进了泥潭。 从1992年到2002年,日本经济的年均实际增长率只有0.9%左右,这段时期后来被称为“失去的十年”。 但这还不是终点,经济低迷和通缩持续了更久,所以也有了“失去的二十年”的说法。
社会层面也出现了深刻的创伤。 因为经济压力、破产、失业而陷入绝望的人数增加,从1998年开始,日本的自杀人数首次突破每年3万人大关,并且在此后连续十余年保持在3万人以上的高位。 地价的下跌漫长而看不到尽头,一直持续到2005年左右,全国平均水平才真正触底。 东京等大城市的房价在2000年后逐渐走稳,但整个市场的心理已经被彻底改变。 人们不再相信土地神话,企业投资更关注实实在在的制造业和技术,银行贷款也变得异常谨慎。
泡沫膨胀时,几乎所有参与者都觉得自己是赢家,财富的纸面数字每天都在增加。 但当泡沫被刺破,人们才痛苦地发现全国股票配资平台,那只是财富的幻觉。 崩盘之后,银行、企业、家庭、国家,每一个环节都承受了巨大的损失,整个社会用长达三十年的时间,来消化债务、修复资产负债表、并慢慢接受一个低增长时代的到来。 这个过程里,没有幸存者,也没有奇迹。
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